Por Rodrigo Rodrigues

O texto da regulamentação da reforma tributária aprovado pela Câmara dos Deputados no dia 10 de julho atingiu diretamente as empresas do setor imobiliário, em especial os seus ganhos obtidos nas transações imobiliárias.

Na proposta discutida e aprovada na Câmara, que agora seguirá para votação no Senado Federal, prevê uma trava para a alíquota do Imposto sobre o Valor Agregado (IVA) que deve respeitar o percentual máximo de 26,5%.

Outro ponto relevante no texto da regulamentação é a proposta de alteração do momento de pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) que passará a ser devido no momento da escritura do contrato de compra e venda do imóvel, afrontando diretamente o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que definiu que o ITBI ocorre apenas com o registro na matrícula.

Assim, na proposta aprovada pela Câmara, os impostos sobre consumo (IBS e CBS) incidirão: (i) na alienação de bens imóveis, (ii) na cessão ou transferência de direitos reais sobre bens imóveis que estejam sujeitos a encargos ou despesas, (iii) na locação, cessão onerosa ou arredamento de bem imóvel, (iv) nos serviços de administração e intermediação de bem imóvel e (v) nos serviços de construção. Há previsão de mecanismo de redução/desconto de 40% dos impostos devidos nas operações com bens imóveis praticadas por incorporadoras e construtoras e de 60% nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, atividades praticadas pelas imobiliárias.

A expectativa do setor imobiliário com a nova tributação é de que a alíquota a ser praticada nas atividades das construtoras e incorporadoras atinja o percentual de 25% do valor do imóvel negociado, incluindo o ITBI, o que pode desestimular o mercado imobiliário. Tendo como base esse percentual de alíquota de 25%, o novo cenário tributário poderá, mesmo com os fatores de redução da alíquota, dobrar as alíquotas vigentes que variam entre 6,4% a 8%, passando a ser praticadas em torno de 10,6% a 15,9%, nas operações de aluguel e nas operações com bens imóveis, respectivamente.

O aspecto social da habitação é um dos fatores de redução do valor tributado trazido na pela reforma tributária, havendo previsão de desconto de R$100.000,00 da base de cálculo dos impostos nas operações de compra e venda envolvendo imóvel popular e de R$30.000,00 para a hipótese de alienação de lotes residenciais. As contrapartidas de ordem urbanística ou ambientais entregues pelo empreendimento, além da dedutibilidade do imposto pago na aquisição de material de construção e serviços contratados pelas empresas também são fatores a serem considerados para fins de desconto da base de cálculo dos impostos a serem pagos .

O Governo Federal afirma que a reforma tributária refletirá em diminuição da carga tributária de aproximadamente 3,5% nos negócios envolvendo os imóveis populares, em contrapartida haverá um aumento neste mesmo percentual quando a compra e venda atingir imóveis de alto padrão cujo valor gira em torno de R$2 milhões.

A proposta de uma tributação progressiva, considerando o valor de cada imóvel, resultará no seguinte panorama nas atividades praticadas pelas construtoras ou incorporadoras:

Importante esclarecer que as negociações entre as pessoas físicas não serão tributadas, permanecendo apenas a incidência do imposto sobre o ganho de capital e após a aprovação do texto no Senado a transição para o novo modelo ocorrerá gradualmente entre os anos de 2026 e 2033.

Desta forma, considerando que no novo modelo a alíquota a ser praticada poderá atingir o percentual de até 15,9%, devendo considerar ainda nas obrigações tributárias das empresas a responsabilidade pelos recolhimentos do IRPJ, da CSLL e da Contribuição Previdenciária sobre a mão de obra, ainda que haja previsão de menos impostos para os negócios envolvendo imóveis populares e mais impostos para o de alto padrão, a elevação da carga tributária das empresas é nítida e o repasse ao consumidor final inevitável.