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O texto, que ainda segue para aprovação do Senado Federal, a princípio, regulamentava a “desistência do contrato de incorporação imobiliária com a retenção de até 10% (dez por cento) do valor pago por parte da incorporadora”.

Agora, porém, com a aprovação em conjunto do PL 2616/2015, do PL 3098/2015, do PL 8667/2017, e do PL 10114/2018, o texto original foi alterado, através do Substitutivo apresentado pelo deputado Jose Stédile (PSB-RS).

Com essas alterações, o PL 1220/15 passou a regular de maneira mais equilibrada e justa, seguindo o mesmo caminho que a jurisprudência maciça do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e da maioria dos Tribunais de Justiça, o que certamente trará benefícios à economia do país e mais segurança ao mercado imobiliário e aos próprios consumidores.

Isso porque, diante da ausência de regulamentação do tema, multiplicaram-se as ações judiciais, em especial nos casos em que o consumidor desistia, por qualquer motivo, da compra do imóvel antes da entrega.

O número de processos foi tão significativo que o STJ chegou a editar súmula sobre o assunto. O enunciado de nº 543 fixou o entendimento de que “na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Apesar disso, a utilização do termo “parcialmente” não impedia novos litígios entre compradores e vendedores acerca dos percentuais que seriam devidos quando do distrato, de modo que o PL 1220/15, ao fixá-los, tende a promover a segurança jurídica, afastando a análise casuística.

A rescisão do contrato por responsabilidade do contratante, seja por inadimplemento ou por desistência, passará a ter regulação específica. Nestes casos, o PL prevê que o adquirente será restituído, em até 180 dias contados do desfazimento do contrato, dos valores que houver pago, após efetuadas as deduções da taxa de corretagem, na sua integralidade, e da pena convencional prevista em contrato, que não poderá ser maior que 25% da quantia paga.

Situação diversa ocorre nos casos em que for utilizado o regime de patrimônio de afetação, instituído pela Lei 10.931/2004, em que o empreendimento e a construtora mantém CNPJ e contabilidade separadas.

A restrição de crédito para o setor imobiliário e o alto índice de distratos fizeram com que a tendência do sistema financeiro passasse a ser a de privilegiar empreendimentos com patrimônio afetado por causa da maior segurança de retorno. Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) indicam o crescimento desse mecanismo desde 2016 na venda de imóveis na planta na maioria das grandes empresas do setor.

Com o patrimônio afetado, as parcelas pagas pelos compradores não se misturam ao patrimônio da incorporadora ou construtora e, se ela entrar em dificuldades financeiras, não poderá fazer parte da massa falida.

Esses motivos fizeram com que o PL 1.220/15 estabelecesse regras diferentes para os casos de empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, de modo que a restituição dos valores ao adquirente deverá ser paga no prazo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente emitido pelo órgão público municipal competente e a multa poderá ser estabelecida até o limite de 50% da quantia paga.

Com isso, o Poder Legislativo visa incentivar a continuidade das obras e a entrega das unidades aos futuros donos não desistentes, mesmo em caso de falência da construtora.

Em ambos os casos – patrimônio de afetação ou não – é vedada a incidência de cláusula penal nos casos em que o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que assuma as obrigações contidas no contrato original, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros do comprador substituto. O novo mutuário deverá comprovar capacidade financeira para arcar com a dívida.

Outra novidade importante é a instituição do direito de arrependimento, que permite que o adquirente, em até 7 (sete) dias, desista do contrato firmado em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, sendo, nesse caso, garantida a devolução integral de todos os valores antecipados – inclusive da comissão de corretagem.

Por fim, sobre o atraso na entrega, o projeto prevê o prazo de até 180 dias de prorrogação sem multa ou motivo de rescisão contratual se houver cláusula contratual sobre o tema.

Depois desses seis meses, o comprador poderá rescindir o pacto e receber todos os valores pagos corrigidos em até 60 dias após o distrato. Caso escolha continuar com o empreendimento mesmo com atraso na entrega do imóvel, o mutuário receberá uma indenização de 1% do valor pago à incorporadora para cada mês ultrapassado do prazo.

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