Por Rodrigo Rodrigues

Dentre as diversas medidas trazidas pela lei nº 14.973/24, publicada em 16 de setembro de 2024, está a possibilidade da pessoa física ou jurídica de atualizar para o valor de mercado os seus bens imóveis declarados na Declaração de Ajuste Anual (DAA), oferecendo à tributação a diferença apurada entre os valores constante da DAA e o da atualização.

O disposto na lei já foi regulamentado pela Instrução Normativa de nº 2.222, publicada pela Receita Federal do Brasil (RFB) em 20 de setembro de 2024.

Assim, na hipótese de atualização do valor dos bens imóveis da pessoa física, o valor decorrente da atualização será considerado como acréscimo patrimonial e deverá ser incluído na DAA do exercício de 2025 como custo de aquisição adicional.

Já em se tratando de atualização do valor de bens imóveis da pessoa jurídica, aquele valor decorrente da atualização não poderá ser incorporado como custo do bem ou direito que lhe deu causa para efeito do cálculo de depreciação, tampouco será permitida aplicação de deduções, percentuais ou fatores de redução sobre a diferença apurada.

E é possível afirmar que a Lei 14.973/24 disponibiliza efetivo benefício fiscal aos contribuintes proprietários de imóveis que estão dispostos a praticarem uma atualização do seu valor patrimonial?

A referida lei dispõe em seus artigos 6º e 7ª que em caso de opção da pessoa física ou da jurídica em atualizar para o valor de mercado os seus bens imóveis declarados na DAA, estes contribuintes deverão recolher os seguintes impostos que incidirão sobre a diferença apurada:

•  4% de Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF) – Pessoas Físicas;
•  6% de Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) e 4% Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) – Pessoas Jurídicas;

Ao consideramos o cenário daquele contribuinte que possui rigoroso planejamento dos seus ativos imobiliários com pretensão de alienação de alguns deles num futuro próximo, a novidade legislativa pode parecer tentadora ao disponibilizar as alíquotas reduzidas, visto que as alíquotas atuais variam entre 15% e 22%, mas aqui reside uma importante observação sobre as regras impostas para fruição deste benefício quando da ocorrência do ganho de capital, conforme dispõe o artigo 8º da lei 14.973/24.

E o que trata o artigo 8º da Lei 14.973/24? Nele se percebe que os imóveis atualizados com base na nova lei deverão respeitar uma regra específica de apuração do ganho de capital quando da ocorrência de alienação ou baixa de bens imóveis.

Nessa regra específica nota-se que somente após o atingimento do prazo de 15 anos da atualização do bem imóvel é possível usufruir deste benefício por completo.

Veja que a depender do perfil do contribuinte, principalmente no cenário envolvendo os investidores que atuam em busca liquidez para os seus ativos imobiliários, a nova regra não se mostra atrativa, pois em caso de alienações, por exemplo, em até 36 meses da data atualização do valor, o percentual a ser aplicado na apuração do ganho de capital é de 0%.

Por outro lado, não se pode desconsiderar o aspecto envolvendo grande parte dos contribuintes que normalmente mantém seus imóveis por longo prazo e que podem usufruir das alíquotas reduzidas como sendo uma estratégica financeira interessante, já que para as alienações após o prazo de 15 anos de atualização o percentual a ser aplicado na apuração do ganho de capital é de 100%. Ressaltamos, apenas, que dentro do prazo de 15 anos é bem possível que o imóvel necessite de nova atualização de valor.

Desta forma, a possibilidade de adequação do valor de mercado dos imóveis é válida para imóveis localizados no Brasil e no exterior e deve ser realizada pelos contribuintes pessoa física residentes no Brasil e pelas pessoas jurídicas através da apresentação da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (DABIM) até o dia 16 de dezembro de 2024 com o pagamento dos impostos apurados, evitando ajustes futuros em caso de alienação de bens.